家が建てられない土地もある?! 「都市計画区域」と「接道義務」

例えば北海道の小麦畑。広い青空の下、遠くには美しい山並み…。「この畑の真ん中に家を建てたい!」と想う人もいるかもしれませんが、ちょっと待って! その場所は法律的に家が建てられないエリアかもしれないのです。
今回は、そもそも家を建ててもいい土地、建てられない土地についてお話していきます。

目次

  • 「都市計画法」で定められた都市計画区域について
  • 「接道義務」について
  • まとめ

 

家を建てられる土地は決められている

家を建てる候補地選びでは、先ほどの例のように住宅地以外を希望することもあるかもしれません。その場合は、まずその土地が都市計画法でどの区域に定められているかを調べましょう。都市計計画区域とは、自然環境を損なわないため、また土地を合理的に活用するための規制で、「その場所にどんな建物を建ててよいか」を決めたもの。環境を守るために住宅が建てられない区域もあります。

【都市計画法による区域分け】図版都市計画法による区域分け

原則として家が建てられない市街化調整地域ですが、例外として、そこで農業や林業、漁業を営んでいる人の住宅は許可なしで建ててよいことになっています。田園風景のなかにぽつんと建っている一軒家などはその例かもしれません。

また、「市街化区域」には「用途地域」が設定されていて、さらに細かく、そのエリアに建てていい建築物が決められています。

 

「接道義務」ってなに?

気に入った土地が都市計画法上で問題ない場合でも、もう一つ重要な確認事項があります。それは、その土地が面している道路の幅です。建築基準法では、都市計画区域内の土地に関して、幅4m以上の道路に少なくとも2m以上接していなければ建築物の敷地として認められません。これを「接道義務」と言います。

しかし、実際には幅4m未満の道路もたくさんあり、そこに接している家もありますよね。この家は接道義務が施行された時点で、すでにそこに建っていた建物です。こういった、施行前に家が建っていた幅4m未満の道路のことを「2項道路」または「みなし道路」といい、道路として扱ってよいことになっています。都市部では4m未満の道路のほとんどがこの2項道路です。

ただし、これは既存の家の場合。同じ土地でも、新築時には必ず道路幅を4m確保しなくてはなりません。「セットバック」という言葉を聞いたことはありませんか。これは、2項道路に面した土地に建物を建てる際、道路の中心から2m後退した線を敷地の境界線とするルールのこと。家が更新されていくたびに、道路の端と端が互いに中心から2mずつ下がっていけば、4mの道路ができていくという考え方です。セットバックした部分には、自分の敷地であっても家を建てることはできません。

【二項道路とセットバック】二項道路とセットバック
さらに厳しいのは道路の反対側が下線、がけ、線路等の場合。そちら側へは道路幅を伸ばすことはできないので、家を建てたい場所の道路の反対側から4mの線まで後退しなくてはなりません。

土地と道路の状況確認は必須!

一見広い土地のように思えても、セットバックで使える面積が限られることもあります。また、そもそも都市計画法で家を建ててはいけない土地かもしれません。土地や道路の情報は自治体で調べられますので、気に入った土地を購入する前には、必ずその状況を確認しましょう。

「接道義務」「セットバック」ほか…敷地と道路の深い関係
→理想の家にぴったりの土地、ご一緒に探しましょう。
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