「容積率」で建物の「延床面積」が決まる!

「容積率」で建物の「延床面積」が決まる!

前回は、住宅を建てるときに意識すべき「建ぺい率」について解説しました。建ぺい率と同じくらい重要なのが、今回ご紹介する「容積率」と「延床面積」です。
容積率と延床面積について知っておけば、家をさらに広くできる場合もあります。今回は、建物の延床面積を決める要素である「容積率」について、わかりやすく解説します。

注文住宅を購入するメリット・デメリット、価格相場についてはこちらで紹介しているので参考にしてみてください。
→ 注文住宅とは?相場やメリット・デメリットをわかりやすく解説しま

「延床面積」とは?

「延床面積」は、すべての階の床面積の合計値のことで、読み方は「のべゆかめんせき」です。たとえば、2階建ての住宅であれば、ざっくり「1階と2階の床面積を足したもの」とイメージしてみてください。ただし、バルコニーやロフトなどは、後述するように延床面積に含まれないことがポイントです。住宅を建てるときは、この延床面積に含まれない部分をうまく活用すれば、より広い家をつくることができます。

「容積率」とは?

「容積率」とは、延べ床面積の敷地面積に対する割合のことです。容積率の求め方は、「延床面積÷敷地面積×100」です。

たとえば、100㎡の土地を購入したとしましょう。その容積率が100%であれば、延床面積が100㎡までの家が建てられます。各階50㎡の2階建てや、1階60㎡+2階40㎡の床面積の家でも建築できます。

ただし、「100㎡の平屋」は建てられません。なぜなら、前回ご紹介した「建ぺい率」により、建物に使ってよい土地の割合が制限されているからです。建ぺい率の基本上限は80%までとなっています。

このように、建物の大きさ(広さ・階数)は、必ず「建ぺい率」と「容積率」の両方を使って考える必要があります。

■容積率容積率図

「延床面積」に含まれないものは?

延床面積は、基本的には住宅のすべての階の床面積を合計したものですが、一部の部分は床面積に含まれません。そのため、以下のようなものを工夫して住宅に組み込めば、建ぺい率の問題などで延床面積をそれ以上増やせない場合でも、より広い家を建てることができます。

吹き抜け

延床面積は、床面積を合計したものなので、床がない部分は延床面積からは除外されます。吹き抜けは、横だけではなく縦の空間も広がるので、より開放的な家づくりに効果的です。延床面積を少なくしたい場合は、思い切ってリビングやダイニングなどを吹き抜けにしてみると、くつろげる広い家がつくりやすくなるでしょう。

バルコニー

ベランダやバルコニーも、延床面積には含まれません。ただし、外壁から2m以上出ている部分は、延床面積に含まれるので注意が必要です。2mの出幅まで許容されるので、そこにテーブルセットやプランターなどを設置できます。延床面積に含まれない部分のなかでも、最も活用しやすい部分だといえるでしょう。

ロフト

ロフト(小部屋収納)は、以下3つの条件を満たした場合に、延床面積から除外されます。

  • 天井の高さが1.4m以下
  • 階段(はしご)が固定式でない
  • ロフト部分の面積が、ロフトがある階の2分の1以下

上記いずれかを満たさない場合は、ロフト部分の面積が延床面積に含まれてしまうので注意が必要です。また、エリアによってはロフト部分の床面積が入る条件が異なる場合があるので、詳細は自治体にご確認ください。

駐車場

駐車場は、住宅の延床面積の5分の1までの部分を、延床面積からは除外されます。たとえば、延床面積が200㎡である場合は、40㎡までは延床面積に含まれません。駐車場の面積が50㎡であれば、10㎡だけは延床面積に含まれることになります。

出窓

出窓は、以下3つの条件すべてを満たしている場合、延床面積に含まれません。

  • 下端の床面からの高さが30cm以上
  • 周囲の外壁面からの水平距離が50cm未満
  • 見付面積の2分の1以上が窓

ただし、出窓の下に地袋(造り付けの戸棚)をつくったり、出窓の部分が屋根と一体になっていたりする場合は、延床面積に含まれるので注意が必要です。

外階段

外階段は、以下3つすべての条件を満たす場合、延床面積から除外されます。

  • 屋外階段の周長の半分以上が外部に開放されている
  • 階段の天井から手すりまでの高さが1.1m以上
  • 階段部分の外気に開放されている部分が天井の高さの半分以上

ただし、エリアによってはロフト部分の面積がより狭く制限されていることもあるので、詳細は自治体にご確認ください。

「容積率除外部分」を賢く利用!

購入候補地に、自分が望む大きさの家が建たないことに気付いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。しかし、今回ご紹介したバルコニー・ロフト・駐車場などをうまく使えば、実際に建物として床がある部分でも、容積率の計算から除外できます。

先ほどはご紹介しませんでしたが、「地下室」の活用も効果的です。住宅の地下室は、その建物の床面積合計の3分の1までは、基本的には容積率の対象になりません。また小屋裏も、自治体による条件をクリアすれば容積率の対象から外れます。

細かい規定は自治体によって違うのでチェックも必要ですが、要望に応じてこうした提案を行ってくれる家づくりの専門家に相談すれば、広さの問題もクリアできるでしょう。

「延床面積」を小さくすると坪単価は高くなる

「延床面積が小さくなっても坪単価は変わらないのでは?」と思う方もいるでしょう。しかし延床面積が小さくなっても、大きさにかかわらず同じようにかかる費用があります。例えばトイレやキッチンなどの住宅設備費は、大きさにかかわらずどの建物にも同じように入ります。そのため、延床面積が小さくなると坪単価は高くなる傾向になります。

ただし、延床面積が小さくなれば施工する面積は小さくなるので、建築資材の量などは減るため坪単価は高くなっても、トータルの総額は抑えられたりします。価格をみるときは、坪単価だけでなく総額を見て検討するといいでしょう。

「建ぺい率」「容積率」のチェックを忘れずに

容積率も建ぺい率と同じで、住宅を建てる土地の「用途地域」によって定められています。自分の望む家が建つ土地かどうか、購入前にその土地の用途・建ぺい率・容積率を必ず確認するようにしましょう。

一生に一度の買い物は失敗できません。土地選びの専門家や、家を広く建てるコツを理解している専門家への相談もおすすめします。

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