マイホームの住宅ローンはいくらまで借りられる?失敗しない組み方とは

マイホームの住宅ローンはいくらまで借りられる?失敗しない組み方とは

資金計画はマイホームづくりをする上で最も重要なポイントの1つです。
住宅ローンの組み方を誤ると将来取り返しのつかない事態にもなり得ます。
住宅ローンで失敗しないために、借入金や金利プラン、頭金の適切な決め方について解説します。

マイホームの住宅ローンいくら借りられる?

多くの人は「ローンの借入金+自己資金による頭金」の組み合わせでマイホームを購入します。
まずは住宅ローンでいくら借りられるのか、目安を確認しましょう。

住宅ローン借入可能額をチェックしよう

住宅ローンには、誰が借りるか、どんな物件を買うのかによって借りられる金額の上限があります。
借入可能額の上限は、年収をもとに算出できます。
次の①、②の式を順に計算し、自分が借りられる額の上限はどのくらいなのか確認してみましょう。

<借入可能額の算出方法>
①年間返済額の上限=返済負担率(※1) × 税込年収 − 他のローンの年間返済額
②年間返済額の上限額÷12か月÷3,313(※2)×100万円=借入可能額

※1 返済負担率(=年収に占める年間返済額の割合)は 30%~35%程度に設定している金融機関が多い
※2 「3,313」は金利2%で100万円を35年間で借入れた場合の月々の返済額

金融機関によっては、ホームページで年収や返済期間などを入力し借入可能額がわかるローンシミュレーションができます。

住宅ローンは借入可能額より返済可能額を重視しよう

実際に住宅ローンを組む際、借入可能額を上限まで借りるのはリスクが大きすぎます。
後悔のないマイホームづくりのためには「借りられる額」より「無理なく返せる額」(返済可能額)を重視するのが大切です。
一般的に年間の返済額は、年収の25%以内に収めるのが安心と考えられています。
月々の収支、将来のライフイベントでの収支をできる限り明確にした上で、返済が可能な額を割り出し、そこからマイホーム購入予算を設定していきましょう。
無理なく返せる額の目安は、次の計算式で算出できます。

<無理なく返せる額の算出方法>
無理なく返せる額(月々)= 現在の家賃(月) +駐車場代(月)+新居用の積立金(月)(※ 現在の毎月の貯蓄額 から 今後必要な税金などの支出や教育費などの毎月の貯蓄を除いたもの)
※持ち家の場合、アパートや借家とは異なり、建物修繕費や固定資産税などの費用が別途必要となります。
算出は複雑なため、住宅会社に確認しておくと安心です。

無理なく返せる額を算出するために、長期的な収支がわかるライフプラン表を作成しましょう。
ライフプラン表の作成は次の方法で作成できます。
● ファイナンシャルプランナーに依頼する
● 住宅金融支援機構ホームページの資金計画シミュレーションを使う
また多くの資金を借り入れたいときは、夫婦などで「ペアローン」を利用するという方法もあります。
ペアローンとは、夫婦や同居家族と2人でローンを組み、それぞれが主債務者、それぞれが相手の連帯保証人となるローンです。
2人とも住宅ローン控除を受けられるというメリットがあります。

固定金利か変動金利か

住宅ローンには、固定金利と変動金利の2種類があります。
まず、それぞれの特徴について解説します。

固定金利の特徴 ● 借入時の金利が継続する
● 市場金利が上昇しても影響を受けない
● 返済額が変わらないので返済計画が立てやすい
● 他の金利プランよりも金利が高め
変動金利の特徴 ● 一定の期間ごとに金利が見直され変動していく
● 返済額が一定でないので返済計画が立てにくい
● 他の金利プランの中で最も金利が低い
● 金利が上昇しても5年間は変動せず、見直し前の25%アップを上限とする金融機関が多い

固定金利と変動金利のどちらを選ぶかの判断は、借入時の資産状況などを踏まえて慎重に決めましょう。

固定金利の方がメリットが大きいケース ● 自己資金が少ない
● 借入期間が長い
● 金利の動きに不安を感じる
● 毎月の支払いを固定させたい
変動金利の方がメリットが大きいケース ● 自己資金が多い
● 借入額が少ない
● 借入期間が短い

変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇した場合に備えて自己資金に余裕があることが求められます。
また、固定金利と変動金利のほかに「固定と変動の金利ミックスタイプ」もあります。
2口のローンを組み合わせるタイプで、組み合わせの比率も自由に設定できます。
例)借入総額3,000万円を次のように分けて借りる
●   2,000万円 → 35年固定金利
●   1,000万円 → 変動金利
固定金利のみの場合より低金利のメリットが受けられ、変動金利のみの場合より金利上昇のリスクを軽減させるメリットがあります。

マイホームの頭金はいくら用意する?

月々無理なく返済できる額を明確にしたら、頭金をどれくらい用意するか検討しましょう。

貯金全額を頭金にしない!

住宅金融支援機構が行った2020年度「フラット35利用者調査」によると、資金調達の内訳では住宅建築費の10%〜20%程度を頭金で用意する世帯が多いと分かります。

 

手持ち金(頭金) 土地取得費 住宅建築費 費用全体に占める頭金の割合
注文住宅(土地購入なし) 617.7万円 3533.6万円 17%
注文住宅(土地購入あり) 440.5万円 1436.1万円 2961.2万円 10%

引用:2020年度フラット35利用者調査(住宅金融支援機構HPより)

借入金額を減らすために、今ある貯金を全額頭金にまわすのはリスクが大きいので避けましょう。
大切なのは病気で働けなくなった時に収入が途絶えた場合に備えて、緊急予備資金を残しておくことです。
緊急予備資金の目安は、会社員であれば生活費の3~6か月分程度、個人事業主であれば1年分程度です。
最低限の現金を手元に残しておきましょう。

税金・維持費などの支出に備えよう

マイホーム購入には土地購入代や住宅の建築費以外にも、税金や保険料などが必要となります。
現金で支払うべきものもあるので、頭金とは別に残しておくようにしましょう。
必要になる費用は、具体的には次の通りです。
● 手付金
● 登記費用
● 司法書士報酬
● 固定資産税
● 火災保険料、地震保険料
● 引越し費用
また将来的には外壁や水回りなどのメンテナンス費用もかかります。
どれくらいの周期でメンテナンスが必要になるのかもあらかじめ想定しておきましょう。

住宅ローンの審査を通過するには

金融機関で住宅ローンを利用するには、審査に通過しなければなりません。
審査には事前審査と本審査の2段階あります。
事前審査と本審査の概要は次の通りです。

実施のタイミング 期間 目的
事前審査 売買契約前 即日〜数日 ● 返済能力があるか
● 融資が可能か
本審査 売買契約後 数週間 ● 返済能力の再検証
● 違法物件ではないか

住宅ローンの審査にはどのような審査基準があり、審査に落とされるのはどんなケースなのか気になる方も多いでしょう。住宅ローンの審査基準と落とされるケースについて紹介します。

住宅ローンの審査基準とは

国土交通省が行った民間住宅ローンの実態に関する調査から分かる金融機関が審査で考慮している項目は、次の通りです。
● 完済時年齢
● 健康状態
● 担保評価
● 借入時年齢
● 年収
● 勤続年数

引用:国土交通省 令和2年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書

これらの項目を基準として、長期的な返済が可能なのか検証されます。

住宅ローンの審査に落とされる理由

住宅ローンの審査に落とされる具体的な理由は、以下の通りです。
● 生活習慣病のリスクが高いなど健康状態に問題がある
● 借入時、完済時の年齢が高齢である
● 雇用形態や職業が不安定
● 勤続年数が短い
● 返済負担率が高すぎる
● クレジットカードや車のローンなどで複数回の延滞履歴がある
● 住宅ローン以外の借入金額が大きい

審査に落ちると想定して、複数の金融機関でローンを申し込むという方法もあります。
健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合には、団体信用生命保険への加入が必須条件ではないフラット35の利用も検討してみましょう。
また勤続年数がネックな場合には、勤続年数が短くても融資を可能としている金融機関を選ぶのがおすすめです。

まとめ 住宅ローンは将来必要になる支出を洗い出した上で組もう

失敗しない住宅ローンの組み方について解説しました。
住宅ローンを組む際は、将来必要になる支出をあらかじめ洗い出しておくことが必要不可欠です。
それを踏まえて借りられる額ではなく、無理なく返済できる額でローンを組みましょう。慎重に資金計画を練ることが理想のマイホームづくりへの第一歩になります。
クレバリーホームでは資金計画からお手伝いいたします。ぜひ一度お近くの店舗へご相談ください。

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